不動産投資物件の選び方とは？注意点についても解説

 

不動産投資を初めて行う方の中には、どうやって物件を選べば良いのかがわからず、始めるのをためらう方が多くいます。

物件の良し悪しによって、不動産投資の成否が分かれるといっても過言ではないため二の足を踏むのも当然のことです。

本記事では不動産投資物件の選び方や注意点について解説しますので、参考にしてください。

 

不動産投資の物件の選び方

不動産投資を行う際の物件選びは、不動産投資に成功するための最も重要なポイントです。

安易に投資用の物件を購入してしまうと、空室ができたことで赤字になるなど失敗するリスクが高くなります。

物件選びの失敗による損失などを出さないためにも、不動産投資を始める際は、物件の選び方をしっかりと理解しておくようにしましょう。

 

目的に適した物件を選ぶ

まずは不動産投資の目的に合った物件選びが重要になります。

キャピタルゲイン・インカムゲインのように、不動産投資には利益を得るための手法がいくつかあり、それぞれ適した物件は異なるためです。

 

例えば、キャピタルゲイン（＝資産の売却によって得られる利益）を目的としている場合には、将来的に価格が上がる可能性が高い物件を探す必要があります。

一方、インカムゲイン（＝資産を保有していることで得られる利益）を目的としている場合でも不動産価格が値上がる可能性がある物件のほうが良いのは確かですが、一定の賃貸需要が見込めるのであれば、キャピタルゲインを目的している場合よりも物件の選択範囲は広くなります。

 

このように、投資目的に合った物件を購入することは、不動産投資を成功させるために非常に重要な要素なので、まずは投資目的を固めるところから始めましょう。

 

予算にあった物件を選ぶ

予算にあった物件を選ぶことも重要です。

不動産投資には、一棟アパートや区分マンションなどの種類があり、投資する物件によって値段が大きく異なります。

例えば、区分マンションは2,000万円程度の予算で購入することが可能です。

一方で、アパートを購入するには、1億円程度の費用がかかるケースもあります。

予算にあった物件を選べていないと、賃貸物件を運営している途中で資金がショートすることも考えられるため、予算にあった物件を選ぶようにしましょう。

 

賃貸ニーズがあるエリアの物件を選ぶ

不動産投資で成功するためには、賃貸ニーズがあるエリアの物件を選ぶことも重要です。

賃貸ニーズが乏しいエリアの物件を購入してしまうと、空室ができる可能性が高くなり、家賃収入が減少したり、無くなったりする可能性があります。

したがって、安定した賃貸経営を行うには、購入する物件があるエリアに、どの程度の賃貸需要があるのかを見極める必要があるのです。

 

そのうえで、購入時の賃貸需要だけでなく、「将来的にどの程度の賃貸需要になるのか」も考慮します。

賃貸経営は10年や20年など長期に渡って行うのが一般的であるため、物件があるエリアの人口がどう変動していくのかなどを、分析するようにしましょう。

 

物件管理が行き届いている物件を選ぶ

中古物件を購入して不動産投資を始めようと考えている場合は、物件の管理が適切に行われているかをご自身の目で直接確認するようにしてください。

写真ではきれいに見えても、実際は老朽化していて、ひび割れなどにより物件の見た目が悪くなっている場合があるためです。

書類上だけではわからない問題点のある物件を購入しないためにも、共用部の清掃やメンテナンスの状況などの現地調査を行ってから購入するようにしましょう。

 

不動産投資の物件の探し方

不動産投資用の物件を探す場合、さまざまな方法を網羅して探すことが理想です。

しかし、全ての方法を活用するのは難しい方もいるでしょう。

そういった方のために、方法ごとの特徴を紹介していきますので、ご自身に合った方法で探すようにしてください。

 

不動産情報サイト

不動産情報サイトは、投資用物件の情報を手軽に収集することができる、現在主流の探し方です。

物件のあるエリアや種類、価格、利回りなど、さまざまな条件で検索ができるため、簡単に複数の物件を見つけることができ、比較もしやすいといったメリットがあります。

そのため、物件を探すだけなく、相場やエリアの特性などを分析するのにも活用できるでしょう。

 

ただし、サイトの情報だけで物件を決めるのはおすすめできません。

物件の状態など詳しい情報について、サイトに記載されている情報だけでは判断できないことも多いためです。

サイトで良い物件が見つかった際は、管理をしている不動産会社に問い合わせして、詳細な情報を集めるようにしましょう。

 

新聞・広告

新聞や広告チラシなどに不動産情報を掲載している場合もあります。

特に地方や老舗の不動産会社は、自社ホームページを持っておらず、新聞や広告チラシで物件紹介しているケースもあります。

そのため、不動産情報サイトには掲載されていない、掘り出し物の物件が見つかる可能性もあります。

しかしながら、いつも掘り出し物の物件が掲載されているわけではないため、他の方法で探しながら、念のため新聞などもチェックする程度に捉えておきましょう。

 

不動産会社に相談する

不動産会社を訪問して専門家に相談する方法は、不動産投資の探し方として最も一般的で、且つおすすめの方法です。

情報サイトに載っていない物件も紹介される可能性が高いうえに、不動産投資に関する疑問についても丁寧に教えてくれるでしょう。

また、不動産会社の利用はリスクについてきちんと説明が行われ、対処法もノウハウがあるため、不動産投資に失敗する可能性を減らせることも大きなメリットです。

ただし、不動産会社に相談する際は、実績や担当者の対応などを確認するようにしてください。

不動産会社の中には、稀に悪質な会社があるため、初めて訪問する際は、信頼関係が構築できる会社なのかを慎重に見極める必要があります。

 

不動産投資の物件を選ぶ際の注意点

不動産投資の物件を選ぶ際に、注意点を理解して選ぶことで、物件を購入した後に「他の物件にすれば良かった」などの後悔を防げます。

物件を選ぶ際は、注意点をしっかりと理解してから物件を選ぶようにしましょう。

 

価格だけで選ばない

不動産投資の物件を選ぶ際、物件の価格は重要なポイントですが、価格が安いという理由だけで購入するのは危険です。

物件の価格が安いのには安くなるだけの理由があり、安易に購入すると失敗する可能性が高くなります。

例えば、「築年数が相当経過している」「賃貸需要が高くないエリアにある」などの問題を抱えている可能性もあるため注意が必要です。

相場価格よりも大幅に安い物件の場合は、価格が値下がりしている理由を把握するようにしましょう。

 

立地の将来性を見極める

購入を検討している物件は、現在の立地特性だけでなく、将来性のある立地かどうかを見極めることも重要になります。

不動産投資は長期に渡り運用するケースが多いためです。

例えば、現在は人口が増えているエリアでも、将来的に人口が大幅に減少する可能性がある場合は、将来的に空室ができる可能性も高いため、リスクがある物件といえます。

長期間安定した賃貸経営をするためにも、将来の人口予測を調べるなどして、立地の将来性についても分析するようにしてください。

 

現地調査を行う

購入する物件の現地調査を行うことも重要なポイントです。

現地調査を行うと、物件の管理状態や清掃状況を正確に把握できるうえに、物件の周辺環境を確認でき、本当に利便性が良いのかを判断できます。

 

なお、現地調査をする際は、以下のポイントを確認するようにしてください。

• 建物の外壁などの劣化状態
• 共用部分の清掃状況や設備の管理状況
• スーパーやコンビニの位置
• 駅までにかかる時間
• 企業や大学などの有無

上記のポイントを確認して、条件の良い物件がどうかを判断するようにしましょう。

 

常に情報を収集しておく

条件の良い物件はいつ見つかるかわかりません。

そのため、良い物件を見つけられるように、常に物件に関する情報を収集しておく必要があります。

Webサイトや広告など不動産情報が得られる手段を複数用意して、チェックするようにしてください。

なかでも、ポータルサイトなどは随時情報が更新されているため、時間を決めてチェックするようにしておくといいでしょう。

 

まとめ：不動産投資に適した物件を選ぼう

不動産投資で成功するためには、物件の選び方を理解しておく必要があります。

安易に物件を選んでしまうと、失敗する可能性が高くなるでしょう。

失敗しないためにも、本記事で紹介した内容を参考に、ご自身の投資目的に合った中で、可能な限り条件の良い物件を選ぶようにしてください。

 

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