賃貸管理の委託と自主管理の違いとは？委託料の相場についても解説
こんにちは！新・大家ライフスタッフの稲田です。
賃貸用物件を所有している方の中には、賃貸管理委託と自主管理のどちらを選ぶかで悩んでいる方がいます。
賃貸管理委託と自主管理には、それぞれ特徴があり、各々の状況により向き不向きがあるからです。
本記事では、賃貸管理委託と自主管理の違いについて詳しく解説します。
賃貸管理委託か自主管理かで悩んでいる方は、本記事を参考にしてみてください。
●●● 賃貸管理委託と自主管理の違い ●●●
賃貸管理委託と自主管理には「物件管理の手間と時間の違い」などのさまざまな違いがあります。
これらの違いを理解することで、どちらがご自身に向いているのかを判断できるので、内容をよく確認するようにしてください。
物件管理の手間と時間
賃貸管理委託することで、入居者募集や入居者トラブルなどの業務を管理会社に任せられるため、手間と時間を削減できます。
一方で、自主管理の場合は、入居時の手続きなどの賃貸管理に関係するすべての業務を自分で行わなければなりません。
したがって、自主管理は本業があって忙しいサラリーマンなどには向いていないと言えます。
自分で賃貸物件を管理する時間がない方は、賃貸管理を委託するようにしましょう。
入居者対応
賃貸管理の委託をすれば、入居者に対する対応を管理会社に任せられます。
例えば、室内の設備が故障した際の対応や、入居者同士のトラブルの対応など、管理物件で起こった面倒なクレームやトラブルも、管理会社への一任が可能です。
しかも、管理会社によっては24時間対応してくれるので、入居者も安心して暮らすことができます。
一方で、自主管理は、そういった入居者トラブルにも自分で対応しなければなりません。
難しいトラブルに対しても適切に対応する必要があるため、トラブルに対応できるようにあらかじめ対応策を考えておく必要があります。
物件の場所
自主管理の賃貸経営を行う場合は、賃貸用物件の清掃や点検などを行う必要があるため、物件に通う必要があります。
そのため、自宅から通える距離に物件がないと管理ができません。
一方で、管理会社と委託契約を交わして管理する場合は、物件に通う必要がないため、遠い距離に賃貸用物件があったとしても問題なく管理ができます。
そのため、物件の選択肢も多く、より良いエリアにある賃貸用物件を購入することも可能です。
例えば、福岡市で生活をしながら東京の物件を所有して、賃貸経営もできます。
自宅の近くに条件の良い物件がない場合は、賃貸管理委託も検討しながら物件を探すようにしてください。
費用
賃貸管理委託するには、管理会社に「管理料」と「仲介手数料」を支払う必要があります。
一方で、自主管理の場合は、管理料などはかかりません。
賃貸管理にかかる費用を抑えたい場合は、自主管理を選択するようにしましょう。
●●● 賃貸管理委託の費用相場は家賃収入の5% ●●●
管理会社に支払う管理手数料は、一般的に「家賃収入×〇%」という形で決められており、「家賃収入の5％」が相場になります。
資金繰りを圧迫するほどの金額ではないため、管理会社に委託するメリットは多いです。
ただし、委託業務が賃集金代行だけで、家賃収入の5%の手数料を取られている場合は、委託している業務内容に対して管理手数料が割高である可能性があります。
このため、賃貸管理を委託する際は、委託する業務内容について確認したうえで、他社の委託の内容と委託料を調べたうえで、比較検討するようにしてください。
仮に委託する業務範囲に対して、他社よりも費用が高い場合には、他の管理会社を検討することも選択肢に入れるようにしましょう。
●●● 賃貸管理を委託する際の注意点 ●●●
賃貸管理を委託する際には、いくつかの注意点があります。
注意点を理解せずに委託してしまうと、他の会社に依頼すればよかったなどと後悔する事態になりかねません。
そういった事態を防ぐためにも、以下で解説する注意点の内容をよく理解して、賃貸管理委託を検討するようにしましょう。
管理委託契約には3種類ある
賃貸管理の委託契約には、以下の3種類があります。
- 共用部分と専有部分の両方の管理を任せる「一棟管理契約」
- 専有部分のみの管理を任せる「一部管理委託契約」
- 賃貸借契約を交わして賃貸物件を一棟丸ごと任せる「サブリース契約」
例えば、アパートを一棟所有している場合には、一棟管理契約が向いており、区分マンションなど一部屋のみ所有している場合には、一部管理委託契約が向いています。
このように、所有している物件によって向いている委託契約が変わるので、所有している物件に合わせた契約を選ぶようにしましょう。
なお、空室のリスクを懸念している方は、目減りはしてしまうものの、安定した家賃が入ってくるサブリース契約を選ぶのもおすすめです。
管理委託費は管理会社によって異なる
管理委託料は管理会社によって異なるため、依頼をする場合は、複数の会社に見積もりを依頼して比較検討することが重要です。
複数の会社を比較検討することで、提出された見積もりが適正かを判断できます。
とはいえ、費用が安いという理由だけで管理会社を選ぶのもおすすめしません。
管理会社を選ぶ際は、業務範囲や管理会社の対応など、他の要素についても確認したうえで比較検討するようにしてください。
業務範囲を確認しておく
業務範囲を確認しておくことも、管理会社を選ぶうえで重要なポイントになります。
管理会社によっては、任せられる業務範囲が限られるからです。
例えば、入居者募集業務などの賃貸仲介業を代理に行うためには、宅地建物取引業の免許を持った会社である必要があります。
会社によっては免許を持っておらず、賃貸仲介業が行えないケースもあるため、注意が必要です。
管理会社と委託契約を交わす際は、任せたい業務を管理会社が代わりに行ってくれるのかを確認するようにしましょう。
管理会社に任せきりにしない
管理会社と委託契約を交わして賃貸管理を任せたとしても、管理業務をすべて任せてしまうとトラブルの原因になる可能性があります。
管理してもらっている物件の確認を行わないと、清掃などを適切に行っているのかが判断できないからです。
たとえ信頼できる管理会社に依頼をしていたとしても、下請けの清掃業者が適切に掃除を行っていないケースもあります。
賃貸管理を委託する場合は、信頼できる管理会社に任せたとしても、定期的に物件の管理状況などを自分の目で確認するようにしてください。
まとめ：賃貸管理と自主管理の違いをよく理解して自分にあったほうを選ぼう
賃貸管理委託と自主管理は、管理に取れる時間や費用など、特徴に違いがあります。
それぞれの特徴を理解したうえで、ご自身にあった管理を選ぶことが重要です。
そのため、本記事では、賃貸管理委託と自主管理の違いについて詳しく解説してきました。
賃貸管理委託と自主管理で悩んでいる方は、本記事を参考にしてみてください。
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