賃貸管理会社の選び方とは？賃貸管理会社の業務内容から契約形態まで解説！
賃貸物件を所有すると多くの方が契約することになるのが「賃貸管理会社」です。
しかし、賃貸管理会社にもさまざまな企業があり、どの管理会社とどのような契約を結べばいいのかわからないですよね。
この記事では賃貸管理会社について詳しく解説しますので、参考にしてみてください。
賃貸管理会社の業務内容
そもそも賃貸管理会社とはどのような業務内容の会社なのでしょうか。
入居者や建物の管理を代行してくれる
賃貸管理会社とは物件の大家の代わりに賃貸管理業務を行ってくれる企業のことです。
以下のような業務が賃貸管理業務に含まれます。
・入居者の管理
・賃貸借契約の締結
・退去時の対応
・入居者間のトラブル対応
・近隣住民のクレーム対応
・建物の管理
・共用部の清掃
・設備の点検
・設備のメンテナンス・手配
上記の業務内容は一部に過ぎません。
管理業務を怠ると、入居者の満足度が下がったり、物件の資産価値が下落したりと多大な損失に発展してしまうこともあります。
賃貸管理業務を大家だけで行うのは難しいでしょう。
大家専業ならまだしも、普段会社で働いている方に、全ての管理業務をこなすのは不可能に近いです。
管理会社に委託をすれば賃貸管理業務を代行してくれますし、賃貸管理に関しては、ノウハウも経験も管理会社の方が豊富です。
賃貸管理に慣れていないうちは、賃貸管理会社に委託したほうが、長い目で見れば得策でしょう。
【具体例】家賃の集金代行
入居者から家賃を回収し、指定口座まで送金するのが「家賃の集金代行」です。
賃貸管理業務を行なっていると、家賃滞納などのトラブルはつきもの。滞納している家賃の請求がうまくできずに何年も家賃を滞納されるということも少なくありません。
家賃が回収できないということは、空室になっているのと同じなので、大家側からすると大きな痛手です。
賃貸管理会社の家賃の集金代行にはこのような滞納のトラブル対応も含まれており、滞納トラブルへのノウハウもあるので安心して任せられるのです。
物件の仲介を行っている場合もある
賃貸管理会社の中には、会社に仲介部署があったり、仲介会社と提携をしていたりと形式はさまざまですが、物件の仲介も兼任してくれる場合もあります。
物件の管理と仲介は業務としては別物で必要なノウハウも異なります。
仲介も管理と同じくらい重要な業務で、物件収益にダイレクトに関わってきます。
- インターネットへの広告掲載
自社のWEBサイトなどに物件情報を掲載し、集客します。
- 物件の紹介
お客様を実際に物件に案内し内見をします。大家や管理会社から鍵を借りるなどの手続きも仲介会社が担当します。
- 契約
お客様に物件を気に入ってもらえたら、契約という流れになります。契約書や重要事項説明書といった書類作成や鍵の引き渡し、管理会社や大家への引き継ぎまでが仲介会社の仕事となります。
これらの仕事も本来なら大家の仕事なのですが、仲介会社に委託することも可能です。
賃貸管理会社の選び方
賃貸管理会社は、大家の仕事を代行してくれるパートナーのような存在です。
しかし、賃貸管理会社の選び方を間違えると必要以上の手数料を支払うことになったり、管理業務に支障をきたすことになりかねません。
ここでは賃貸管理会社の選び方について解説します。
見積もりを複数社からとる
賃貸管理会社によって、同じ契約プランでも手数料が違うこともあるので、必ず複数社から見積もりを取りましょう。
同じ手数料でも対応する業務内容が違うこともあるため、複数の賃貸管理会社の見積もりを取ることで、管理会社ごとの違いも把握できます。
賃貸管理会社はこれから協力して物件を管理していくことになるため、会社全体や担当社員の雰囲気なども大事です。
連絡も頻繁に取ることになり、長い付き合いになるかもしれません。複数の賃貸管理会社の方と話をしてみて「安心して委託できる」会社や担当を探してみてください。
仲介業務をしているか
賃貸管理会社に仲介部署があれば、仲介も任せることができるため、仲介部署があるかどうかも重要です。
集客力は物件の収益に直結するので、仲介において集客力は非常に重要です。空室ができたとしても、しっかり空室対策をしてくれるのであれば安心して任せられるでしょう。
仲介会社と提携する場合は仲介専門なので安心感がありますが、賃貸管理会社にまとめて依頼するよりも手数料が割高になるかもしれません。
契約形態
管理会社に委託する場合、いくつかの契約形態があり、どのような契約ができるかというのもポイントのひとつです。
契約形態には一括委託や一部委託、サブリース契約などがあります。
管理業務をどこからどこまで、どのような形で委託できるのか、それぞれの特徴を理解し、予算や時間とも相談しながら、ご自分に合った契約をして下さい。
賃貸管理会社の契約形態
一括委託
アパートやマンションには専有部と共用部があり、その両方の管理を一括で委託する契約形態です。
専有部は入居者が住んでいる部屋のことで、共用部は廊下や階段、エレベーター等の共通の設備のことです。
専有部の管理
- 家賃の回収
- 契約更新
- 退去時の手続き
- 修繕費などの請求
- 滞納や騒音といったトラブル対応
共用部の管理
- 廊下や階段などの清掃
- 設備の点検
- 設備の修理時の業者手配
上記は全て大家の仕事ですが、不動産管理とは別に本業で働きながらの場合や複数の物件を所持している場合、管理業務をひとりで行うのは難しいです。
管理のコストを減らすためにも、一括委託をすれば、賃貸管理会社が全ての管理を代行してくれるため非常におすすめです。
一括で委託する分、手数料は高くなりますが、物件管理初心者のうちはトラブルなどの対応にも苦労することも多いためです。
また一括委託するからといって、任せきりにするのではなく、賃貸管理会社のノウハウを学ぶというのも大切です。
自分にもできそうだと思ったことを少しずつ取り入れていけば、将来的に手数料を減らすことも可能です。
一部委託
一部委託は専有部の管理を委託する契約形態のこと。
マンションなどの一室を所持している場合は一部委託となり、一棟を所持していて共用部の管理は自身で行う場合でも一部委託の契約です。
管理内容は家賃の回収など入居者とのやりとりがメインです。
パススルー型サブリース
物件の管理や委託の契約形態としては、サブリース型が主流です。
サブリースとはサブリース会社と大家による転貸借契約 のこと。
まず大家とサブリース会社が一棟全ての賃貸借契約を結び、入居者とサブリース会社が賃貸借契約を結ぶという流れで進めます。
先述した一括委託と一部委託では大家の契約相手は入居者でしたが、サブリース型ではサブリース会社が契約相手となる点が大きな違いです。
パススルー型サブリースでは、サブリース会社から大家へ支払う賃料は、空室に応じて変動するというのが最大の特徴です。
これにより大家は空室リスクを負わずにすむのです。
物件運営の最大のリスクのひとつである空室リスクが解消されるため、パススルー型サブリースが主流になっています。
法律上借り主であるサブリース会社の立場が優先されるため、大家が簡単にサブリース会社を解任できないという点がリスクとして考えられます。
サブリース会社の運営がイマイチだからといっても、法律上サブリース会社側が保護されてしまうのです。
パススルー型サブリース契約のメリットを理解しつつ、契約には慎重に行う必要があります。
家賃保証型サブリース
家賃保証型サブリースは空室状況に関係なく、大家に支払われる賃料は固定となり、一般的に賃料は満室想定時の83～88％に落ち着きます。
家賃保証型の最大のメリットは安定した家賃収入が期待できるという点ですが、満室になってもサブリース会社からの賃料が増えることもないので注意が必要です。
デメリットとしては空室が増えると、サブリース会社側から賃料の減額要求をされることが多いという点。
パススルー型同様、法律上サブリース側が保護されるので、相手側の要求を認めざる負えないケースがほとんどです。
家賃保証型サブリースの場合は単純に空室リスクが解消されるわけではないので、契約にはより慎重な見極めが必要だといえるでしょう。
まとめ：
賃貸管理会社とどのような契約を結ぶかで、収益や物件との関わり方が大きく変化します。
管理会社の選び方については、実際に契約している方や専門家にアドバイスを聞くのもおすすめです。
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