空室対策のアイデア9選！空室の原因や注意点も
「空室が長く続いている」「退去率が高い」といった賃貸経営の悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。空室が長く続けば、その分収入が減ります。何も対策しなければ維持管理コストや、借入の返済のみかかってしまい、物件を売却しなくてはいけなくなるかもしれません。
この記事では、空室対策でおすすめのアイディアや注意点などを紹介します。空室対策で悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。
空室の主な原因は5つ
空室対策するには、なぜ物件が空室になるのか原因を探ることが大切です。空室のおもな原因としては、「初期費用が高い」「建物の管理状態が悪い」「間取りが古い」などが当てはまります。
ここでは空室の原因について、5つ紹介します。
原因1.初期費用が高い
敷金・礼金といった初期費用がかかると、入居をためらうケースが多くあります。引っ越しを考えている方にとって、初期費用が安いに越したことはありません。敷金や礼金は家賃が高ければ高いほど多くかかるため、家賃が高い物件であれば、敷金・礼金の設定を見直す必要があるでしょう。
原因2.設備が時代のニーズに合っていない
「設備が古い」もしくは「設備が整っていない」ような物件は、空室が続く原因になります。例えば、「エアコンがついていない」「トイレにウォシュレットがない」などです。いまは「無料インターネット」が人気設備であるため、無料インターネットのない物件も、選ばれにくい原因になります。
このように設備がネックになるケースは多くあります。古い設備であれば、賃料を引き下げるか、設備を新しくするなどの対応をし、空室対策をする必要があるでしょう。
原因3.広告が掲載されていないor適切ではない
現在では、不動産会社に行く前にポータルサイトで物件を探す人が増えました。SUUMOやHOME’Sといった大手の賃貸検索サイトに掲載していなければ、物件を見てもらえることも少なくなります。
また物件を掲載していても、物件情報や特徴のアピールが少なければ、魅力的な物件に見られません。物件の広告はきちんと掲載し、その魅力が十分にアピールされているか自分でも確認が必要です。
原因4.広さや間取りがニーズに合っていない
間取りがターゲット層のニーズと合っていなければ、空室の原因になります。例えば、間取りが1Kの物件で広さ40㎡の物件があったとします。学生や一人暮らしがターゲットであれば、1Kでそれほど広い物件は必要ないでしょう。
間仕切りを設けるといったリフォームにより1LDKにするなど部屋数を増やせば、一人暮らしの人だけでなく、ファミリー層にも需要が増えます。
原因5.立地が悪い
「最寄り駅から遠い」「物件の近くにスーパーやコンビニがない」「物件の隣に工場があって音や煙などの影響を受けるのではないか」といった立地の悪さから、空室の原因になることもあります。
特に最寄り駅から遠い場合、駐車場完備やバイク駐輪可といった車やバイクが使えるアピールをする必要があります。駐車場がない場合は、敷地外駐車場の確保をして対策を立てるとよいでしょう。
空室対策のアイデア9選！
空室の原因が把握できたら、どのように対策を講じていくか考えていきましょう。ここでは空室対策を10点紹介します。
空室対策で大切なのは、費用対効果です。費用を多くかけても、効果が薄ければ利益につながりません。どの程度費用がかかるのか、すぐに取り組めるのかなど、優先順位をつけていきましょう。
１．家賃を下げる
競合物件よりも家賃を下げることで、入居率を上げる方法があります。大切なのは、ただ家賃を下げるのではなく、同じエリアでの賃料の相場を把握した上でどのくらい下げるのか、きちんとシミュレーションしておくことです。
また家賃を下げればその分収入が減ることも考慮しておく必要があります。相場を把握し、間取りや設備などの状況も踏まえて、家賃をどの程度下げるのか検討しましょう。
２．広告の見直し
物件を広告に掲載していない場合は、SUUMOやHOME’Sといった大手の賃貸検索サイトに掲載することで、より多くの人に物件を見てもらえます。掲載した物件は、適正に情報が掲載されているか、アピールできているかなど、自分の目でしっかりと確認することが大切です。また、広告費がかかる点には注意しましょう。
３．人気設備を設置する
人気設備を設置することで、周辺の相場より家賃が高くても、入居が決まる可能性があります。全国賃貸新聞の「人気設備ランキング2021」によると、1位はインターネット無料、2位は高速インターネットでした。
新型コロナウイルス感染症の影響により、在宅ワークやオンライン授業が増え、インターネットの需要が一層高まったためと思われます。
このようなニーズを満たす設備を導入することで、空室対策につながります。
（参考：『人気設備ランキング2021 コロナ下急増編』/全国賃貸住宅新聞：https://www.zenchin.com/news/content-30.php)
４．リフォームをする
部屋の雰囲気を変えたり設備を新しくしたりする「リフォーム」も、空室対策で効果的です。リフォームをすることで、築年数は古くても入居者に人気のある物件にできます。しかし、リフォームはある程度費用がかかる点には注意が必要です。費用対効果を意識するとよいでしょう。
５．初期費用を安くする
敷金・礼金をゼロにするといった、初期費用を安くすることで新規入居者を増やす方法があります。「引っ越しを考えているけど、費用があまりないから悩んでいる」といった人に対して効果的です。
しかし、敷金・礼金をゼロにすれば、原状回復工事費用がかかることや家賃滞納リスクがある点に注意しなくてはいけません。不安のある方は、家賃保証会社を利用してみるのもよいでしょう。
６．入居条件を緩める
入居条件を緩めることで、募集ターゲットを増やす方法があります。例えば「ペット可」にしたり、「事務所利用可」にしたりと対象者を広げる方法です。高齢者や外国籍、生活保護受給者などの入居も可能にすることで、幅広く入居ターゲットを増やせます。
このように入居者を限定しない、入居条件を緩めるといった方法は即効性のある空室対策ですが、入居条件を緩めた際のトラブルやリスクを把握しておくことが大切です。
例えば、ペット可の物件では、退去後のフロアとクロスの交換、臭い消しなどで費用がかかる場合があります。敷金の増額やペットの飼育規約を作成するなどして注意喚起していくことが大切です。
７．共用部・室内を綺麗にする
入居者を定着させるために、共用部を綺麗に保ち、現在住んでいる人に快適に過ごしてもらう方法があります。エントランスやゴミ捨て場など共用部の清掃は、費用がかからないため、すぐに実践可能です。
また空室や物件の外観を美しく保つことで、内見時の印象もアップしたり、ポータルサイトに掲載する写真の見栄えもよくなったりします。室内クリーニングは、クリーニング業者を頼むのが一般的ですが、クリーニング後も自分の目でしっかりと確認し、汚れの残存がないか確認するのが大切です。
８．管理会社の見直し
管理会社が適切な対応をしないことで入居者が不満を感じ、退去率が上がる可能性があります。例えば、「鍵をなくした」「共用部がいつも汚い」などの入居中のトラブルに対して「管理会社がすぐに対応してくれない」ことや「清掃が十分ではない」といった不満です。
このような不満に対して管理会社は適切な対応ができているか、退去者を出す原因になっていないか確認する必要があります。入居者にアンケートを実施するといった方法で、対応していきましょう。
また提案力のある管理会社に変えることで、空室対策につながる可能性もあります。
９．内見方法を現地対応にする
内見方法にはおもに「立会い」「鍵借り」「現地対応」があります。これらの内見方法のうち、最も効率のいい内見方法は現地対応です。現地対応には物件の鍵を物件のキーボックスに入れていく方法やスマホで施錠するスマートロックといった方法があります。
現地対応にすることで、オーナーや仲介会社の営業マンが立ち会う手間が省けるのがメリットです。内見希望者とスケジュール調整する必要がないため、内見率を上げる効果に期待できます。
空室対策で注意すべきポイントは3つ
さまざまな空室対策がありますが、費用対効果や優先順位をつけて行うことが大切です。膨大な費用をかけてリフォームし、入居率が上がったとしても、かけた費用を回収できなければ赤字になります。またリフォームをするにしても、繁忙期に工事すれば内見率を上げられません。
ここでは、空室対策の注意点について紹介します。
１．費用対効果を意識する
空室対策をする際は費用対効果を意識することが大切です。特にリフォームやリノベーションは膨大な費用がかかるため、費用がきちんと回収できるのかシミュレーションする必要があります。物件があと何年使えるのか、賃料はいくらアップできるのかなど検討しましょう。
場合によっては、プチリフォームを行うことで費用対効果が高くなることもあります。また設備が古い、建物の老朽化が進んでいる場合は、思い切って建て替えたほうがいい場合もあるでしょう。
２．リフォームは全体のバランスを考える
設備を新しくするためにリフォームをする場合は、設備全体のバランスを考えることが大切です。悪い例としては「バランス釜のお風呂なのに、キッチンは最新のものに変える」のように、時代ニーズの合っていない設備を改善せずにほかの設備を新しくすることです。
リフォームは全体のバランスを考えて改善していくほうが入居率は上がります。古い設備、時代のニーズに合っていない設備を優先してリフォームしていくのがポイントです。
しかし、間取りや水回りの交換といったリフォームをしても、ネット上に掲載される築年数は変わらない点に注意しましょう。
３．リフォームは閑散期に行う
大規模なリフォームは、繁忙期ではなく閑散期に行うのがポイントです。工事の内容によっては日数が多くかかる場合があります。工事期間中は内見できなくなり、入居希望者のタイミングを逃す可能性があります。
一般的に繁忙期は、1〜3月です。4〜6月も引っ越しのタイミングを逃した人が入居しやすくなるため、リフォームは避けたほうがいいでしょう。また9〜10月も人事異動のシーズンで第2の繁忙期といわれています。11〜12月は閑散期であるものの、繁忙期に向けて不動産会社が忙しくなるシーズンです。
よって、リフォームや設備の導入は閑散期の7〜8月に行うといいでしょう。
まとめ：アイデアを駆使して効果的な空室対策を
空室対策にはさまざまな方法がありますが、まずは空室の原因を知ることが大切です。そして空室対策のなかで費用対効果の高いものから優先的に行いましょう。また入居率を上げるだけでなく、共用部の清掃や管理など、退去率を下げる対策も行ってみてください。
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