賃貸住宅管理業適正化法とは？押さえておくべきポイントを解説
更新日：2022年02月17日
こんにちは！新・大家ライフスタッフの稲田です。
賃貸住宅管理業適正化法賃貸管理適正化法は、2021年6月から施行された法律で「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が正式名称です。
アパートの戸数増加、それにともなう管理業務の委託が増加したことから、トラブルを防止するために制定されました。
この記事では、賃貸住宅管理業適正化法賃貸管理適正化法とは何かについて、分かりやすく解説します。
賃貸住宅管理業適正化法賃貸管理適正化法はトラブル防止の法律
賃貸住宅管理業適正化法賃貸管理適正化法は、サブリース契約や賃貸管理に関するトラブルを未然に防ぐために作られた法律です。今までどのようなトラブルがあって、どんな背景があって賃貸住宅管理業適正化法賃貸管理適正化法が制定されたのか解説します。
参考：
https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/
社会問題化したサブリース契約の家賃トラブル
サブリース契約でアパートを建築したオーナーとサブリース業者との間で、家賃減額などのトラブルが発生し、社会問題化しています。
契約のときは「〇〇年間は家賃が下がりませんし、空き家でも家賃保証します」と言われたにも関わらず、家賃が減額されて手取りが減少し、アパートのローンが払えなくなったというトラブルは多いようです。
このようなトラブルの多発を受け、消費者庁や金融庁から「賃貸住宅経営（サブリース方式）について特に注意したいポイント」という注意喚起が出されたことも。
そもそもきちんと説明を受けていなかったり、説明の内容が難解すぎて理解しにくかったりする点もトラブルの発生につながっています。
賃貸管理業者は管理業務を適正に行えているのか？
賃貸管理業者の仕事内容は、家賃の回収や建物自体の管理、建物状態のチェックに修繕の必要性判断・オーナーへの提案など多岐にわたります。
賃貸住宅経営において、建てたアパートはオーナーの資産ですが、管理業務はオーナーの目に見えないところで行われており、実際にきちんと管理できているのか分かりにくいのが現状です。
また法律上でも、管理業務が適正に行われているのかを監督する仕組みは今までありませんでした。
管理業務が適正に行われていないために、入居者トラブルが発生する可能性も考えられます。
トラブルを防止するための方策
「サブリース契約におけるトラブル」
「管理業務が適正に行われていないために起こるトラブル」
などが社会問題化し、賃貸住宅管理業適正化法賃貸管理適正化法が制定されることになりました。
オーナーや入居者を保護するために、賃貸管理を適正化するという目的の法律は今まで無かったもので、賃貸住宅業界や賃貸住宅管理会社にとっては非常に大きな変化です。
この法律ができたことで、賃貸経営、賃貸管理に関わるトラブルが減少することが期待されています。
サブリースとはどんな契約なのか
サブリース契約という言葉を聞いただけでは、どのような契約なのかわかりにくいですよね。サブリース契約がどのような契約で、どのような特徴があるのか、詳しく解説していきます。
参考URL：
https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/
サブリースとは「又貸し」のこと
一般的な賃貸借契約は、間に仲介業者が入ることがほとんどですが、オーナー様家主と入居者との間の直接契約です。
入居者は家賃を家主に支払いますが、空室であれば当然に家賃は入ってきません。
サブリース契約は、一言でいうと「転貸契約」で、つまり「又貸しをする」こと。
アパートを例にとって説明しましょう。
A様がアパートを建てました。A様はB社との間で契約をかわし、B社はアパートを全戸まとめて借り上げます。
この時のA様とB社の契約を「マスターリース契約」といいます。
B社はA様から借りたアパートの部屋を、お客様に転貸（又貸し）します。このときのB社とAお客様の契約を「サブリース契約」といいます。
サブリース業者はマスターリース契約に従い、借り上げたアパートが全部空室であったとしてもオーナー様に家賃を支払います。
オーナー様は空室でも家賃収入を得ることができ、これがサブリースのメリットでもあります。
オーナー様家主との契約時に管理委託を受ける
サブリース業者は、オーナー様とマスターリース契約を結ぶ際に管理委託契約を結ぶことがほとんどです。
建物を管理することで、家賃からある程度の管理費をもらってそれを収入としています。
主な管理業務としては、入居者からの問い合わせや建物トラブルへの対応、原状回復工事、家賃回収や未払い家賃への対応、オーナー様へのリフォーム提案、入居者からのクレーム対応など多岐にわたります。
サブリース業者は「入居者探し」「家賃設定」を行う
また管理業務意外に、入居者探しと家賃設定もサブリース業者が行います。
特に入居者探しについては、賃貸住宅管理会社とは別のグループ会社を通して行ったり、仲介不動産会社を通して入居者探しを行ないます。
家賃設定については専門の部署がある会社もあり、周辺の相場や設備、立地条件などを細かく調べて家賃設定を行います。 この場合、家賃はオーナー様に支払われる家賃計算の元になるので、相場に関する深い知識が必要です。
賃貸住宅管理業適正化法賃貸管理適正化法のポイント
賃貸住宅管理業適正化法賃貸管理適正化法は、大きく2つのポイントに別れています。サブリース新法と呼ばれる「サブリース契約の適切化」と、管理業務に関わる「賃貸住宅管理業の登録制度」の開始です。2つのポイントと賃貸住宅管理会社に課された義務について、詳しく解説します。
参考：
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001404841.pdf
https://www.chintaikanrishi.jp/about/
サブリース契約の適切化
サブリース業者に対して、不当な勧誘行為の禁止が義務化されました。
不当な勧誘行為とは、故意に事実を告げない、または事実ではないことを告げること、誇大広告などが当てはまります。
また、サブリース業者とオーナー様との間にマスターリース契約が締結される前に、重要事項説明が義務付けられました。
重要事項には記載しなければならない14の事項があり、書面として交付することが求められます。
賃貸住宅管理業の登録制度
賃貸住宅管理業を営むものについて、管理戸数が200戸以上の場合は登録が義務付けられ、200戸未満の場合は、任意登録となりました。
登録に際しては、定款や役員・相談役・顧問の略歴、最近の事業年度における貸借賃借対照表と損益計算書などが必要[5] で、細かく内容をチェックされます。
場合によっては登録を拒否されることもあり、賃貸管理業を営むことそのものが難しくなるため、このような制度で、実際に賃貸住宅管理業者のチェックを行っているのです。
業務管理者の設置義務
賃貸住宅管理業者に登録されると、複数の義務が課せられます。
そのうちの1つが、業務管理者の設置義務です。
業務管理者の要件は、
● 国家資格である賃貸不動産経営管理士を所持している
● 宅地建物取引士の資格を所持した上で賃貸住宅管理業業務管理者講習を修了したもの
と定められています。
業務管理者は管理受託契約を締結する前の重要事項説明や 、具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面で説明をしなければなりません。
また管理する家賃等については、自分や自社の財産と分けて管理をすることが求められており、管理業務の実施状況を、依頼者に対して定期的に報告することも義務付けられています。
まとめ：
オーナー様は、サブリース業者や賃貸住宅管理業者とを契約すると自分の財産を預けることになります。賃貸経営も不動産投資の1つですが、どこの業者と契約を結んで、どこに管理を依頼するのかは非常に大事です。
契約先に悩んだときには、賃貸住宅管理業適正化法賃貸管理適正化法を理解しているのかを確認してみるといいでしょう。
登録をしているのか、重要事項説明をきっちり行ってくれるのかなどは特に大事です。不動産投資は建てて放っておけばいいものではありません。
業者任せまかせにせずに、興味を持って業者の行動をチェックしていきましょう。
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