不動産クラウドファンディングの優先劣後方式とは？

みなさん

こんにちは！新大家ライフの猪子です！

今回は不動産クラウドファンディングの優先劣後方式についてのお話です。

良くお問い合わせいただく内容なので詳しく説明をしたいと思います。

不動産クラウドファンディングは

「不動産特定共同事業法の一部を改正する法律（平成２９年法律第４６号）の施行により、不動産特定共同事業において、インターネット上での契約締結を可能とする電子取引業務に係る規定」

によって、近年急速に取引が活発になってきました。

優先劣後方式は不動産小口商品（不動産特定事業法に基づく商品）の匿名組合型に用いられる手法です。

投資にはいろいろな種類があります。その中でも比較的リスクが低いものが、不動産投資です。不動産投資のひとつである不動産クラウドファンディングは、優先劣後方式を取っているものであればさらに安全に投資ができます。今回は不動産クラウドファンディングと、優先劣後方式について解説します。

●●●「不動産クラウドファンディング」とは●●●

不動産クラウドファンディングとは、投資商品の一種です。どのような投資商品なのか、詳しく解説します。

不動産クラウドファンディングは投資商材のひとつ

不動産クラウドファンディングとは、投資商材のひとつです。投資家からお金を集めて、不動産を賃貸、あるいは取得し、賃貸収入や売買益を投資額に応じて分配する方式になっています。

基本的に投資の開始から分配金受け取りまで、すべてインターネットを通じて行うことができるのも特徴です。この特徴から「不動産投資型クラウドファンディング」と呼ばれることもあります。

他の不動産投資との違いは？

不動産投資には、実際に収益不動産を取得する「現物投資」と、J-REITのような「間接投資」があります。不動産クラウドファンディングはこのどちらにも属さない投資といえるでしょう。

現物投資の特徴には「最低投資金額が高い」「取得した不動産を管理する必要がある」「流動性が低い」「所得は不動産所得となる」などがあります。これらに対して、不動産クラウドファンディングは「最低投資金額は５万円から」「管理の必要なし」「流動性は現物投資よりは高い」「所得が雑所得となる」と大きく違いがあるのです。

J-REITは不動産投資信託のことで上場投資信託に分類されており、証券市場で毎日でも取引が可能です。そのため流動性が高く、値動きも不動産クラウドファンディングより大きいことが特徴です。J-REITの場合はどの不動産を取得するのか選べず、複数の不動産に投資することになりますが、不動産クラウドファンディングはひとつの不動産を投資家たちで分割所有することも違いのひとつです。

不動産小口化商品の一種

不動産クラウドファンディングは、ひとつの不動産を分割して所有する「不動産小口化商品」のインターネットを使った販売手法です。金額の高い不動産を分割して小口化することで、低い金額からの投資を可能としています。

不動産特定共同事業法という法律に基づいて行われる投資で、不動産クラウドファンディング事業者は原則として、国土交通大臣の認可あるいは都道府県知事の認可を受ける必要があります。

●●●不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット●●●

不動産クラウドファンディングも、投資商品の一種である以上はメリットとデメリットがあります。どのようなものがあるか、詳しく解説します。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングには、他の不動産投資にはないメリットがあります。まず「最低投資額が1万円から」と低金額から始められます。現物投資は取得に大きな金額がかかりますが、1万円からなら気軽に始めることが可能です。

また、投資案件ごとに投資期間が決められており、自分の予定や希望にあった案件を自由に選べます。またJ-REITは最初から複数に投資する形で、不動産を選ぶことはできませんが、不動産クラウドファンディングは物件情報が細かく公開されているのも特徴です。

また現物投資と違って、管理の手間がかからないのは大きな魅力です。不動産クラウドファンディング事業者が管理を代行してくれるため、投資する側は何もしなくてもいいのです。少額から始められて手間もかからないことから、不動産投資の初心者にもおすすめできる投資方法です。

不動産クラウドファンディングのデメリット

不動産クラウドファンディングのデメリットは「元本割れリスク」「事業者の倒産リスク」が大きなものです。比較的値動きが緩やかな投資方法ですが、何らかの事情で不動産価格が暴落すると元本割れリスクは高まります。

また不動産クラウドファンディングは、実際に不動産を所有することはほとんどありません。任意組合型で現物出資を行う場合は所有者になりますが、不動産クラウドファンディングは、ほとんどの場合で金銭出資型となります。そのため実際の所有者は事業者となり、もしも事業者が倒産した場合は投資したお金が返ってこない可能性があります。

●●●優先劣後出資方式とは●●●

不動産クラウドファンディングは投資商品の一種です。投資においては、「優先劣後」という出資方式が取られるものがあります。ここでは、投資における優先劣後出資方式について詳しく説明します。

優先劣後出資方式の概要

優先劣後出資方式とは、出資されたお金を「優先出資」と「劣後出資」に分けて取り扱う方式です。どの出資者のものでも均等に取り扱うものとは違い、優先出資部分の投資、つまり出資者の投資部分について安定性が高くなる方式です。

優先出資とは

優先出資とは、分配金が優先的に分配される出資のことです。投資には価格の変動がつきものですが、利益が出た際に優先出資分については優先的に利益をもらうことができます。また、償還の際にも優先出資分から償還されます。

損失が出て利益が少なくなったとしても優先出資分から分配されるため、優先出資分の利益に影響が少なくなります。そのため、より安定した運用が期待できます。

劣後出資とは

劣後出資とは、損失が出た場合に優先的に損失分のカバーに当てる出資です。劣後出資分が

10％だとすると、10％までの損失はすべて劣後出資で賄われるので、優先出資分に影響が出ることはありません。

ただし損失が出ずに大きな利益が出た場合、優先出資部分ですべてを分配するわけではなく、劣後出資部分にも利益は分配されます。その分、優先出資部分の利益は少なくなることになります。

●●●不動産クラウドファンディングにおける優先劣後●●●

不動産クラウドファンディングにおいても優先劣後構造の案件があります。不動産クラウドファンディングの優先劣後についてどのような取り扱いになるのか、詳しく解説します。

優先劣後出資方式のクラウドファンディングも

不動産クラウドファンディングでも、匿名組合型の商品は優先劣後出資方式のものがあり、不動産クラウドファンディングでは匿名組合型が主流となってい

ます。これは主に出資者の保護のために取られているもので、不動産クラウドファンディングは安定性が高く、初心者向けである理由のひとつです。

優先出資は出資者となる

不動産クラウドファンディングにおいては、基本的に出資者の出資部分が優先出資となります。利益が出た場合は優先的に出資者に分配され、損失は後述の劣後部分から先に回されます。優先出資の割合は案件によって違いがあるため、商品を選ぶ際によく確認しておくようにしましょう。

劣後出資はクラウドファンディング事業者

不動産クラウドファンディングでは、クラウドファンディング事業者も出資をします。このとき、事業者の行った出資が劣後出資となります。損失が出た場合は先に事業者の出資部分でカバーされるため、優先出資である出資者は損失の影響を受けにくくなります。

優先劣後出資方式の利点

不動産クラウドファンディングで取られる優先劣後出資方式は、出資者の保護が大きな目的となっています。出資者が優先出資となることで利益は優先的に分配され、事業者が劣後出資となることで損失は事業者が補填する、という形になるため、出資者は安定した投資が期待できます。

もちろん劣後部分を上回るような損失が出た場合は、優先出資からも損失分を出すために元本割れすることはあります。しかし損失分は劣後出資から先に補填に回るので、元本割れをしても損失が最小限に抑えられるのです。

●●●劣後出資の比率が高いと投資家のリスクは抑えられる！●●●

不動産クラウドファンディングで取られる優先劣後出資は、投資家が優先出資、事業者が劣後出資となるものです。そのため、優先出資である投資家が保護され、より安定性の高い投資が特徴になっています。

劣後部分が高ければそれだけ投資家のリスクが抑えられるため、商品を選ぶ際には必ず優先劣後の割合について確認しておきましょう。

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