レバレッジの限界点

こんにちは！新大家ライフ代表の猪子です。

不動産投資をする際に気を付けるポイントの一つに

どのくらいのレバレッジを掛けるか？

ということがあります。

言い換えると、物件購入にどのくらいの割合で借入金を使うかという

ことになります。

物件を購入検討する際に

先ず、第一に

物件単体の営業利益＞支払利息となっていないと

基本的には

物件の経常利益は黒字になりません。

物件単体の営業利益は、

満室想定賃料　×　想定空室率 ―　運営経費（固定資産税、仲介料、修繕費、保険料等等）－減価償却費

で算出することができます。

経常利益は

営業利益　－　支払利息

で算出します。

税引き後利益は

経常利益　×（１－該当税率）

で算出します。

次には、キャッシュフローがプラスになっているかです。

税引き後が黒字になっていても、キャッシュフローがマイナスになることは

よくあることです。

キャッシュフローは

税引き後利益　－　元金返済金　＋　減価償却費

で算出することができます。

ここで、

営業利益、経常利益、税引き後利益、キャッシュフローの計算式を見比べていただくと

元本返済金と減価償却費の関係が重要だと気づくはずです。

元金返済金　＝　減価償却費

だと、税引き後利益とキャッシュフローは一致します。

元金返済金　＞　減価償却費

の場合は、税引き後利益がプラスであっても

キャッシュフローがマイナスになるケースがあります。

つまり、毎月持ち出しが発生するわけです。

税引き利益とキャッシュフローがともにゼロ以上なる

レバレッジが限界点となるわけです。

 

ここをしっかりとチェックせずに投資を初めて

もちこたえることができなくなり

手放す方達が、相当数発生しています。

 

新大家ライフ会員の皆様は

是非この２点

①税引き後利益がプラス

②キャッシュフローがプラス

をチェックして適切なレバレッジをかけて

不動産投資をしていただければと思います。

合わせて、空室率の想定や経費想定の甘くせず

また、単年でなく長期の賃料の減少や修繕費もしっかりと

見込むことも必要です。

 

もちろん、「新・大家ライフ」スタッフにご相談いただければ

専門家と連携してチェックをいたしますので

お気軽にお声掛けください！

 

 

 

 

 

 

 

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