不動産投資ローンとは？利用するメリット・知っておくべき知識
「老後2,000万円問題」の話題から資産運用の重要性が周知され、「不動産投資」に関心のある方も多いのではないでしょうか。不動産投資は莫大な資金が必要になるため、多くの方は不動産投資ローンを検討します。しかし、「不動産投資ローンってなに？」「誰でも利用できるの？」と不動産投資ローンについて詳しく知らない方もいるでしょう。
そこでこの記事では、不動産投資ローンを利用するメリットや知っておくべき知識を紹介します。この記事を読むことで、不動産投資ローンの審査に通りやすくなるポイントも知れるので、ぜひ最後まで読んでみてください。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンも住宅ローンも物件を購入するためのローンであるため、明確な違いについて知らない方も多いのではないでしょうか。
不動産投資ローンと住宅ローンの違いには以下のとおりです。
・借入目的
・返済原資と融資金額
・金利
・審査の内容
・年齢制限
順に詳しく解説します。
借入目的
借入目的で大きな違いがあります。住宅ローンは自分が住むための住宅の購入や増築するために組むローンです。一方、不動産投資ローンは不動産投資で収益を得るために組むローンでビジネス目的に利用されます。
返済原資と融資金額
返済原資とは借入金の返済にあてる資金のことです。住宅ローンの返済原資は働いて得た労働収入ですが、不動産投資ローンは賃貸経営で得られる家賃収入から返済します。
また、融資金額にも違いがあり、事業用である不動産投資ローンは住宅ローンよりも融資金額の上限が高い傾向です。もちろん、個人の属性や物件の収益性によって、融資可能金額は異なります。
金利
融資金額の大きい不動産投資ローンのほうが貸し倒れリスクは高いため、住宅ローンよりも金利は高い傾向です。しかし、安定した収益が見込める物件であれば、不動産投資ローンの金利のほうが低い場合があります。
審査の内容
不動産投資ローンでは個人の信用度だけでなく、物件の収益性も加味されます。通常のローンでは、年収・勤続年数・貯蓄金額・借入金額・金融事故の履歴などの情報をもとに審査します。
一方、不動産投資ローンでは、物件の建っているエリア・築年数・家賃設定・過去の物件売買の履歴などを審査します。また、審査の内容は金融機関によって異なります。
年齢制限
住宅ローンの返済原資は労働収入であるため、契約者が勤続できる年齢に制限されます。一方、不動産投資ローンでは事業用として法人名義で契約できます。
返済原資は家賃収入であるため、特に年齢の制限はありません。したがって70歳以降でも借入できる可能性があります。
不動産投資ローンを利用するメリットは3つ
ある程度自己資金がある方は「わざわざ不動産投資ローンを組まなくてもよいのでは？」と思うでしょう。当然、ローンを組めば利息が発生し、余計に資金を支払わなければいけません。しかし、不動産投資ローンを組むメリットもあります。
それは以下の3つです。
・レバレッジ効果があり、大きなリターンに期待できる
・手元に資金を残すことで突発的な出費に対応できる
・団体信用保険に加入できる
詳しく見ていきましょう。
レバレッジ効果がある
ローンを組むことで、少ない自己資金で大きな利益を得られる「レバレッジ」効果があります。リターンが大きい分、リスクの振り幅も大きくなる点は注意しなければいけません。
しかし、資産運用の方針を明確に定めて、物件選びや収益性をきちんと計算していればリスクヘッジも可能です。
ローンを組むことで手元に資金を残しておけるため、別の投資資金としても利用できるなど、分散投資もできます。このように多額の資金が必要な不動産投資で大きな物件を購入し、大きなリターンに期待できる点は魅力です。
突発的な出費に対応できる
具体的にはｍ株や債券などの違い、不動産は以下のような物件の修繕費がかかります。
・屋根や外壁の塗装
・階段や廊下などの鉄部塗装
・給湯器やエアコンの修理、交換
・給排水管の洗浄や取替
物件の築年数や状態によっても異なりますが、原則的に物件が古くなるほど修繕費は増していきます。そのような突発的な出費に備えるためにも、手元にある程度自己資金を残しておくことは大切です。
団体信用保険に加入できる
団体信用生命保険（団信）とは、借入者が事故や病気などで亡くなりローンが完済できない場合、残債を借入者の代わりに金融機関へ弁済して、残高をゼロにする保険制度です。
ローン借入者に万が一の事態があった際に、家族へローン完済済みの不動産を引き継げるメリットがあります。
また、団体信用保険は不動産投資ローンとセットになっていることが多く、家族のためにも入っておくべき保険です。
不動産投資ローンを利用する前に知っておくべき知識
不動産投資ローンを組むメリットを知り、実際に組んでみようと前向きに検討する方もいるでしょう。しかし、不動産投資ローンは大きな金額を借入するため、事前に注意点を把握しておくのが大切です。
不動産投資ローンを組む前に知っておきたい知識は以下の5つです。
・住宅ローンで不動産投資ローンは組めない
・年収が多いほど融資先の選択肢が増える
・頭金が必要な場合がある
・勤務先情報や勤続年数が融資の可否に影響する
・金融事故のある人は審査に通らない場合がある
順に詳しく解説します。
住宅ローンで不動産投資ローンは組めない
住宅ローンで不動産投資ローンを組むと契約違反となります。最悪の場合、詐欺罪に問われることもあります。
年収が多いほど融資先の選択肢が増える
銀行によって融資を受けられる年収ラインが異なります。年収が低ければ限られた銀行しか融資先に選べない点に注意しましょう。
一般的に、700万円程度あれば、地方銀行やネット銀行で融資を受けられます。
1,000万円以上あれば都市銀行での融資を受けられる可能性があります。
頭金を用意したほうがよい
融資を受ける金融機関によって頭金を求められるケースがあります。また、申込者の属性が条件に満たず希望融資額に届かない場合、頭金を出して不足分を賄わなければいけません。
一般的に頭金の目安は20%程度とされていますが、物件の状況や金利などによって変わってきます。
このように頭金を用意することで、ローンの審査に通りやすくなる点だけでなく、ローンの返済額や利息額が減る点もメリットです。
勤務先情報や勤続年数が融資の可否に影響する
大企業の社員や公務員、医師などの社会的信用力の高い職業であれば融資に通りやすくなる傾向にあります。
また、申込者の収入が安定しているかどうかが審査の基準になる場合があったり、勤続年数が長くて職を転々としていない人のほうが融資を受けやすい傾向にあったりします。
金融事故のある人は審査が通らない場合がある
過去にローン支払いの滞納やクレジットカードの強制解約など、借入で問題を起こしたことのある人はローン審査に通りにくい点に注意しましょう。
また、貸金業法の総量規制によって、複数の賃金業者から借り入れている場合も審査に通りにくくなります。
不動産投資ローンを利用する前にシミュレーションや金利比較をしよう
金融機関によって金利は異なるため、借入可能な金融機関を調べて金利比較してみましょう。そして不動産投資ローンを利用する前に必ずシミュレーションし、返済できそうか確認するのが大切です。
以下のサイトで返済シミュレーションできます。
■シミュレーションサイトの紹介
オリックス銀行：https://www.orixbank.co.jp/personal/house/simulation.html
まとめ：賃貸経営に関する悩みは「新・大家ライフ」へ相談を
不動産投資ではある程度まとまった資金が必要です。不動産投資ローンを組むことで、少ない資金でも大きなリターンが期待できるため、手元の資金を別の投資に回せます。
また、手元に資金を残せることで物件の修繕費に備えられる点もメリットです。
これから不動産投資を始める方は、この記事で紹介したローンを組む際の注意点も参考にしてみてください。
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